楼市发展到今天，可谓是一年一个样，样样不重样，在过去十多年，无论楼市多么低迷，都能在短时间内快速复苏，“4万亿”砸向基建，年的楼市复苏了，为期五年的棚改计划实施，年的楼市也复苏了，然而年，已经迈过疫情高峰期，基建也投入了，减负政策也出台了，可就回不到年楼市整体水平，上半年，无论是销售额还是销售面积，均同比年下滑，有意思的是，销售额下滑幅度高于销售面积，令房价出现明显下滑迹象。

商业大佬王健林曾这样分析房地产：房地产行业有2大缺陷，一方面房地产不仅仅在国内是受政策、金融影响的行业，全世界的行业都受到这两个因素影响，导致房地产是周期性行业，快速发展和缓慢发展交替出现，在这个周期中，就会存在部分房企挺不住而被淘汰；另一方面房地产现金流不长远，不像其他消耗品，换房周期比绝大多数产品都长，当城镇化率达到70%，也就是达到发达国家水平后，房地产市场就会呈现萎缩，从事房地产行业的企业和从业人员会越来越少，谁都不敢保证自己能成为房地产行业站到最后的人。从王健林的判断来看，年的房地产正逐一应验，尤其是在走完上半年后，“3大预感”开始强烈。

预感一：房企面临洗牌，债务压力较大的房企，陷入进退两难僵局

房企处境也是楼市冷暖的直观体现，本月7日，龙光集团宣布5笔美元债利息违约，并且龙光集团还直接指出，违约原因是三道红线的出现，不给融资了，无奈之下才向境外借钱，没想到销量不增反降，年前7个月龙光的销售额仅亿元，同比大跌69%，房企宣布利息违约，比债务违约更体现房企困难程度，按照以往惯例，连融资利息都支付不起的房企，最终结局面临破产洗牌，境外债，或许连国企重组并购的可能性都没有，而类似龙光集团处境的房企并不在少数，根据经济观察报梳理统计，年1月—7月，全国已有至少24家房地产发债主体信用债首次出现违约，其中世茂（14亿美元）、融创（27.27亿美元）、正荣地产（17.09亿美元）、禹洲集团（35.85亿美元）债务违约规模均超过10亿美元。

之所以出现这样的情形，还是在于对房地产抱有超预期幻想，从国内融资渠道收紧，就意味着国家开始对楼市挤泡沫，此时若还将不断融资（新债还旧债）当作自救措施显然考虑不周，全国房企数量超过9万家，房地产竞争压力不仅仅是“0到1”的跨越，而是“0到10”甚至“0到20”，那些债务压力较大的房企，面临的结果也显而易见：债务压力带来的破产重组风险。

预感二：楼市库存告急，房价面临洗牌再定义

根据克而瑞发布的《百城年以来商品住宅库存量去化周期变动情况》数据显示，截止到年4月-6月，城平均去化周期均超过20个月，从一线城市到四线城市，库存去化周期依次提高，三四线城市去化周期超过24个月，去化周期比平常时期增加一倍，根据有关研究表明，库存去化周期一般在12个月比较合理，超过这个周期，展现出楼市发展疲软现象。

从库存去化周期过高可以看出，房价亦或因库存压力较大面临重新洗牌，加上今年以来全国出现个烂尾楼集中断贷风波后，期房销售明显下滑，购房者主观购房意愿也开始倾向于现房，那么期房基本就没有议价权了，资金压力大的房企，以价换量或将是唯一选择，举个例子，原本一个城市房价均价约00元/平方米，个别房企为了促进资金回笼，不排除房价下跌，其他房企眼看房价下跌就能换来成交，也跟着下调房价，久而久之，房价被重新定义。

预感三：依靠旅游概念发展的房产泡沫面临挤泡沫

众所周知，房子一旦被赋予投资价值，就会存在房产泡沫，比如学区房、商业地产等，因为靠近某知名小学、中学，房价就能翻几倍，靠近CBD金融中心或者某大型购物中，房价也会比其他楼盘更高，而近几年火爆全国的旅游地产也是如此，当一个城市旅游业发展起来，房价也随之上涨，深圳老牌半山海景房在年时评估价曾一度达到1万元/套，年时房价单价飙升至13万元/平方米，相当于一平方米的价钱可以在鹤岗买3套房子，现如今挂上阿里法拍网的起拍价仅万元，依旧未能避免流拍命运，房价直降50%还是无人问津。除此之外，深圳慧东区九铭屿海一套.67平方米的海景房以65.6万元成交，这套房子所在的周边方面目前约1.2万元/平方米，原业主购房时价格达到2.6万元/平方米，相当于市场价的3.6折，原购房价的1.6。

事实上，所有海景房都跟旅游地产挂钩，之所以房价能炒高，其实是旅游行业造的梦足够大，饼足够大，面朝大海，春暖花开，是大部分人所追求的居住目标，只不过，理想终归是理想，实现过程中才发现不切实际，海景房因海景而出名，但也因为单纯的只有海景而被挤泡沫，配套不完善，实用性低是旅游地产最大的缺点，不仅仅是沿海地区海景房，内陆的部分旅游城市（比如凯里、西安、重庆）等城市房价也出现不同程度的回落。

对楼市有何影响？

从以上“3大预测”可以看出，房企、房价和过去几年来火爆的旅游地产均面临洗牌，对楼市有何影响呢？在从事房地产行业多年的内行看来，至少2点影响：

第一、加剧购房者观望情绪，影响楼市正常发展，面临债务压力的房企洗牌，容易让购房者产生更多顾虑，尤其是在恒大出现债务违约后，所谓的大品牌也不过尔尔，小房企保障系数更低，对购房者而言，对于没有交房的楼盘或者存在负面消息的楼盘，观望情绪将更加浓厚。

第二、进一步挤压正常楼市融资量，比如贵州都匀市绿博园项目，在年时，项目自有资金仅5.36亿元，总投资预计需要25.67亿元，需要银行融资20.31亿元，如今一期已经建成，投入产出比不堪入目，又比如独山县，举债亿投资的旅游项目，最终因债务压力过大而断断续续，自从三道红线的出现，房地产融资渠道大幅收紧，几乎处于停贷阶段，然而旅游地产还保留着融资渠道，拿着旅游的名义干着地产的事，挤压正常的楼市融资需求。

在楼事君看来，楼市本可以稳定发展，只需要控制房价和降低试错成本即可，房价上涨过快并不值得骄傲，其中蕴含的泡沫风险，或许只有经历过的日本才深有体会，不盲目跟风发展不切实际的产业，才能令城市发展更加稳定。